El Congreso convalida el Real Decreto-ley 29/2026, conocido popularmente como el decreto Maricarmen y tumba el Real Decreto-ley 28/2026
Alejandra Ramos Gómez
Hoy, jueves 12 de noviembre de 2026, la Diputación Permanente del Congreso ha convalidado el Real Decreto-ley 29/2026, conocido popularmente como el decreto Maricarmen, con 35 votos a favor y 34 en contra. Al mismo tiempo, ha rechazado el Real Decreto-ley 28/2026, que ha quedado derogado con 34 votos a favor y 35 en contra. El PNV ha tenido la última palabra en las dos votaciones: su apoyo ha permitido sacar adelante el primer paquete de medidas, mientras que su rechazo al segundo ha terminado inclinando la balanza a favor de su derogación.
La primera consecuencia es que el Real Decreto-ley 29/2026, que ya se aplicaba desde el pasado 8 de octubre, seguirá vigente. Y no son precisamente pocas las medidas que incluye. Una de las más importantes es la posibilidad de ampliar hasta dos años los contratos de alquiler que terminen antes del 31 de diciembre de 2028, manteniendo las mismas condiciones. Eso sí, la prórroga no se concede automáticamente: tiene que solicitarla el inquilino y es necesario estar al corriente de pago y haber abonado puntualmente las mensualidades durante los ocho meses anteriores. También se mantienen los límites a las subidas del alquiler hasta finales de 2027. Los propietarios no podrán aumentar la renta si esta ya supera el índice de referencia, mientras que los contratos que estén por debajo tendrán una subida máxima del 2%, salvo que exista otro acuerdo entre las partes.
Otra de las medidas importantes es la ampliación hasta 2030 de la protección frente a los desahucios para las familias vulnerables que no tengan otra alternativa habitacional. El decreto establece diferentes condiciones según quién sea el propietario de la vivienda e incluye compensaciones para determinados arrendadores. Además, en los procedimientos en los que intervenga la Administración, esta tendrá un plazo máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o asumir el pago de las cantidades correspondientes cuando se cumplan los requisitos legales.
El texto también pone el foco en los contratos de temporada y de habitaciones, que hasta ahora podían utilizarse para esquivar algunas de las condiciones de los alquileres habituales. A partir de esta reforma, será necesario justificar el motivo real de la temporalidad. También se prohíbe cobrar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Por último, se mantiene su derecho a abandonar la vivienda una vez transcurridos seis meses, siempre que avise al propietario con al menos treinta días de antelación.
En el apartado económico, el Gobierno ha incluido los préstamos «TU CASA» del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que permitirán conseguir hasta 50.000 euros sin intereses para ayudar a pagar la entrada de una primera vivienda habitual. El dinero tendrá que devolverse en un plazo de diez años y la vivienda quedará sujeta permanentemente a un precio máximo de venta. Es decir, quien utilice esta ayuda no podrá vender después el inmueble al precio que quiera. También hay cambios en la declaración de la renta. Los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual, dentro de los límites establecidos. Los propietarios, por su parte, podrán beneficiarse de reducciones fiscales de hasta el 100% si cumplen determinadas condiciones, entre ellas reducir más de un 5% el precio respecto al contrato anterior en los supuestos previstos por la norma.
La lista de medidas continúa con los pisos turísticos y las viviendas vacías. Desde el 1 de diciembre de 2026, determinados alquileres turísticos de corta duración pasarán a tributar al 10% de IVA. Además, los ayuntamientos podrán aumentar el IBI de las viviendas que lleven años vacías y de los alojamientos turísticos situados en zonas tensionadas. En determinados casos, el recargo podrá alcanzar el 150%, aunque su aplicación dependerá de cada municipio.
A esto se suma la ampliación hasta 2030 de las restricciones a determinadas compras de viviendas por debajo del 70% de su valor de mercado, especialmente cuando intervengan grandes tenedores y entidades dedicadas a adquirir inmuebles a precios muy inferiores a su valor. La norma contempla algunas excepciones, como las compras destinadas a vivienda social o asequible. También se mantiene la protección permanente del parque público de vivienda de Casa 47 y se incluye una rebaja del IVA al 4% para determinadas viviendas protegidas de carácter permanente.
Sobre el papel, el paquete parece bastante completo, pero hay condiciones que conviene tener en cuenta antes de pensar que cualquiera puede beneficiarse de estas medidas. Por ejemplo, los préstamos «TU CASA» del ICO tienen una contrapartida importante: la vivienda adquirida queda protegida permanentemente y tendrá un precio máximo de transmisión. Esto significa que el propietario no podrá venderla libremente por una cantidad superior para obtener un beneficio.
La prórroga de dos años del alquiler tampoco significa que el inquilino pueda quedarse en el piso sin hacer nada. Tiene que solicitarla y cumplir los requisitos de pago establecidos. Además, el propietario puede negarse si demuestra que necesita recuperar la vivienda para sí mismo o para determinados familiares, siempre dentro de las condiciones legales. Con los desahucios ocurre algo parecido. No basta con alegar que se atraviesa una mala situación económica: hay que acreditar oficialmente la vulnerabilidad y la falta de una alternativa habitacional. Además, la protección no funciona igual para todos los propietarios, ya que el decreto diferencia entre grandes entidades y otros arrendadores.
Los contratos de temporada también tendrán que ajustarse a nuevas reglas. Para que un alquiler pueda considerarse temporal deberá existir un motivo real y demostrable, como un desplazamiento por trabajo o estudios. Como regla general, su duración no podrá superar los doce meses. Si se prolonga sin justificación o se encadenan determinados contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, podrá pasar a considerarse un alquiler habitual. La intención es evitar que se utilice la etiqueta de «temporada» para mantener a los inquilinos en una situación menos protegida.
Las ventajas fiscales para los propietarios tampoco se consiguen simplemente bajando un poco el alquiler. El porcentaje de reducción depende de distintas circunstancias, como la duración del contrato, el precio respecto al índice de referencia, la ubicación de la vivienda y las características del inquilino. Y lo mismo sucede con el IBI: aunque los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 150% en determinados supuestos, tendrán que decidirlo expresamente. No todos los propietarios de viviendas vacías o pisos turísticos tendrán que pagar automáticamente esa cantidad.
Mientras el primer paquete de medidas ha conseguido los votos necesarios, el Real Decreto-ley 28/2026 ha corrido una suerte muy distinta. Su rechazo deja fuera una reforma que pretendía cambiar de forma importante la duración de los contratos de alquiler. La propuesta buscaba introducir prórrogas automáticas de cinco años, o de siete cuando el propietario fuera una empresa, una vez cumplido el periodo inicial del contrato. La idea era que los alquileres pudieran renovarse durante nuevos periodos de cinco o siete años, siempre que ninguna de las partes comunicara su intención de no continuar dentro de los plazos establecidos. Con el rechazo del decreto, este sistema no llegará a aplicarse y los contratos seguirán funcionando con las reglas anteriores.
Tampoco saldrán adelante las nuevas indemnizaciones que planteaba la reforma. El texto contemplaba que los propietarios que decidieran no renovar determinados contratos tuvieran que compensar al inquilino con hasta doce mensualidades o una mensualidad por cada año que hubiera vivido en la vivienda, aplicando la cantidad más alta. La propuesta también ampliaba de cuatro a seis meses el plazo de preaviso para recuperar el inmueble y establecía nuevas condiciones para justificar la decisión de no renovar.
Al no aprobarse estas medidas, los propietarios no tendrán que asumir esas nuevas indemnizaciones ni el plazo de preaviso adicional. Podrán decidir si renuevan el contrato o recuperan la vivienda cuando se cumplan los plazos legales actuales. En la práctica, esto deja las cosas bastante claras: los inquilinos tendrán algunas protecciones adicionales gracias al primer decreto, pero no conseguirán la estabilidad a largo plazo que pretendía introducir el segundo. Cuando termine su contrato y se agoten, si corresponde, los dos años de prórroga extraordinaria, podrán tener que buscar otra vivienda o negociar un nuevo acuerdo con el propietario.
Así, el Congreso ha dado luz verde a las ayudas, los límites a las subidas del alquiler y algunas medidas de protección, pero ha dejado fuera la reforma que pretendía dificultar que los propietarios pusieran fin a los contratos. Dos decretos, dos votaciones muy ajustadas y dos modelos distintos de entender cómo debe funcionar el mercado del alquiler.
Fuentes:
https://www.abc.es/economia/cuentas-corrientes/pasa-alquiler-inquilino-propietario-sale-adelante-decreto-20261112123915-nt.html
https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/11/12/923779-la-diputacion-permanente-convalida-el-decreto-de-vivienda-y-rechaza-el-de
https://elpais.com/economia/vivienda/2026-11-12/desahucios-alquileres-y-ayudas-para-comprar-las-medidas-del-decreto-de-vivienda-que-siguen-adelante.html
Real Decreto-ley vigente (convalidado): Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la función social de la vivienda. Boletín Oficial del Estado, núm. 249, BOE-A-2026-20823.
Real Decreto-ley rechazado (derogado): Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, sobre estabilidad de contratos de arrendamiento. Boletín Oficial del Estado, núm. 249, BOE-A-2026-20822.